Trả lời:

Chuyển mục đích sử dụng đất là làm thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính (trong trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu cầu. Theo đó, người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;…

Đặc biệt, hiện nay việc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở (thổ cư) là một nhu cầu tất yếu, phổ biến. Tuy nhiên không phải người sử dụng đất nào cũng nắm rõ những quy định của pháp luật để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang thành đất ở

Tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở và các quy định liên quan để thủ tục hành chính về đất đai.

a. Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

b.  Về thủ tục hành chính:

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

c.  Về nghĩa vụ tài chính:

Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Giá đất làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất được UBND tỉnh/thành phố ban hành hàng năm.