Tổng quan

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (Luật Kinh doanh Bất động sản 2014). Dự án kinh doanh bất động sản có thể được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản.

Theo đó Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:

• Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng; Dự án căn hộ cho thuê;
• Dự án trung tâm thương mại;
• Dự án khách sạn, nhà hàng;
• Dự án về dịch vụ nhà ở;
• Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
• Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
• Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).

Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán nên lựa chọn mô hình đầu tư nào tối ưu trong số các mô hình kể trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô hình đầu tư phù hợp và quản lý khai thác một cách hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình sau:

Thứ nhất là tìm kiếm khu đất để đầu tư

Thông qua chủ trương, chính sách của các cơ quan nhà nước để kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư

Tìm kiếm các chủ trương, chính sách  kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư của các cơ quan nhà nước và khảo sát khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất động sản. Do đó khu đất kinh doanh bất động sản có hai hình thức, cụ thể:

Một là, đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước;

Hai là, mua đất từ đối tác khác.

Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua… dựa trên sự phù hợp của khu đất phù hợp với mục đích kinh doanh đã được định hướng từ trước nhằm khai thác một cách có hiệu quả.

Khu đất phù hợp có thể được hiểu là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (thuộc một trong các loại hình dịch vụ đã được nêu ra ở trên) và khả thi về mặt hồ sơ pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt hồ sơ pháp lý trong trường hợp nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.

Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay tại Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có mục đích quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo mục đích của họ.

Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và/hoặc chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Thứ hai là thiết lập ý tưởng kinh doanh

Khu đất thông thường đều thuộc diện cần sự chấp thuận/phê duyệt quy hoạch của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật khác liên quan. Ngược lại, Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào nhu cầu của thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường điều đó rất dễ khiến họ họ ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Do đó đối với Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Thứ ba là khảo sát, nghiên cứu, đánh giá thị trường

Nghiên cứu, điều tra, khảo sát thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở….Việc điều tra, khảo sát, nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Thông qua các công việc khảo sát, tìm kiếm, nghiên cứu những nhu cầu của thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Thứ tư là thiết kế ý tưởng dự án bất động sản

Căn cứ các tiêu chí sau để Thiết kế ý tưởng dự án, cụ thể:

• Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

• Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.

• Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

• Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

• Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa vào những tiêu chí nêu trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ những nội dung sau:

• Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

• Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;

• Các đặc điểm kỹ thuật;

• Thị trường mục tiêu;
• Quản lý đầu tư và khác thác như thế nào?
  

  Thứ năm là phân tích tài chính

  Phân tích tài chính là một bước quan trọng nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:

  • Ước tính toàn bộ chi phí dự án
  • Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
  • Ước tính nguồn vốn vay;
  • Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
  • Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn…
  • Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

  Thứ sáu là tìm nguồn tài trợ, lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án

  Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư sẽ cân đối nguồn vốn của mình và quyết định có hay không thực hiện việc huy động vốn tài trợ cho dự án. Thực  tiễn trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung cơ bản bao gồm:

  • Thỏa thuận về chi phí;
  • Thỏa thuận về thời gian;
  • Thỏa thuận về nhân lực;
  • Thỏa thuận về cách làm;

  Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hành lập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

  • Các đánh giá rải rác;
  • Đánh giá tiền khả thi;
  • Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
  • Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

  Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.

  Thứ bảy là triển khai dự án kinh doanh bất động sản

  Triển khai dự án gồm các công việc sau:

  • Thiết kế chi tiết;
  • Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
  • Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
  • Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

  Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sẽ phải tính toán đến bước sử dụng đến dich vụ tư vấn để thực hiện các công việc sau:

  • Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
  • Bán & tiếp thị;
  • Tư vấn và quản lý tài sản.

  Trên đây các phương pháp trong quy trình phát triển một dự án kinh doanh bất động sản. Và bạn hãy nhớ rằng, mỗi loại dự án đều có đặc thù riêng, không có gì áp dụng chung cho mọi trường hợp.

  Mọi vướng mắc cần giải đáp hoặc để được sử dụng dịch vụ Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN SJK VIỆT NAM

  Hotline yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn: 0962420486

  Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: sjk.law@hotmail.com

  Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

  Trân trọng ./.

Tags: SJK Law