Chào luật sư, tôi là Ngọc, 30 tuổi, đang sống và làm việc tại Hà Nội. Tôi có một căn hộ chung cư, đang thế chấp ở ngân hàng Vietcombank để vay vốn làm ăn. Hiện nay có người đến gặp tôi đề nghị cho họ thuê căn hộ của tôi để ở. Giữa các bên đã thống nhất với nhau về giá thuê cũng như những nội dung cơ bản khác. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà, tôi còn băn khoăn việc tôi đang thế chấp tài sản này ở ngân hàng thì liệu tôi có thể cho thuê hay không? Liệu tôi có phải chờ ngân hàng đồng ý mới được cho thuê hay không?

1. Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật Nhà ở 2014;
• Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.

2. Nội dung tư vấn:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

• Thứ nhất, tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)…”. Như vậy, khi thế chấp tài sản tại ngân hàng Vietcombank, bạn chỉ phải giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng giữ, còn bạn được quyền quản lý sử dụng căn nhà đó.
• Thứ hai, khi đã được quyền giữ tài sản thì bạn sẽ được pháp luật cho phép thực hiện một số quyền quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Với quy định này, khẳng định mặc dù đang thế chấp ở ngân hàng nhưng về nguyên tắc bạn được quyền cho người khác thuê tài sản này để khai thác, kinh doanh. Tuy nhiên, không giống với trường hợp cho thuê nhà khi không thế chấp ở ngân hàng, trường hợp này bạn cần phải thông báo cho bên thuê biết việc bạn đang thế chấp nhà tại ngân hàng, cũng như thông báo cho ngân hàng biết việc bạn sẽ cho thuê tài sản đang thế chấp ở bên họ.

• Thứ ba, một điều bạn cần phải lưu ý khi cho thuê tài sản đang thế chấp ở ngân hàng, chính là tại khoản 3 Điều 323 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về quyền của bên nhận thế chấp: “…Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng…”. Trong trường hợp này, mặc dù về nguyên tắc bạn chỉ cần thông báo cho ngân hàng biết việc bạn sẽ cho thuê và không cần có sự đồng ý của ngân hàng bạn vẫn được quyền ký hợp đồng cho thuê nhà, nhưng thực chất ngân hàng có quyền xem xét, cân nhắc việc bạn cho thuê có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác sử dụng hay không để từ đó có yêu cầu bạn áp dụng các biện pháp để đảm bảo an toàn thì mới được cho thuê.