Mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất có rất nhiều ràng buộc pháp lý khác nhau. Bên cạnh việc mở rộng chủ thể, đối tượng và điều kiện mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam cũng quy định rất chi tiết những trường hợp đất bị cấm mua bán, tặng cho. Vậy cách thức xác định loại đất bị cấm giao dịch này như thế nào, tại bài viết này SJK Việt Nam sẽ có hướng phân tích cụ thể nhất.
I. CÁCH XÁC ĐỊNH ĐẤT CẤM MUA BÁN, TẶNG CHO THÔNG QUA ĐIỀU KIỆN SỬ DỤNG ĐẤT
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Từ đó có thể xác định được rằng, để đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, quyền sử dụng đất phải có đầy đủ bốn (04) yếu tố nêu trên. Ngược lại, nếu vi phạm một trong các điều kiện này thì đó là loại đất cấm mua bán, tặng cho. Cụ thể như sau:
Tức đất không có Giấy chứng nhận không được phép thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho. Quy định này rất có ý nghĩa trong việc bảo đảm hành lang an toàn pháp lý cho người sử dụng đất và cho các cơ quan quản lý đất đai.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn có các trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn có quyền bán đất nếu đó là trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai hiện hành, cụ thể:
- Người sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quyền bán đất ngay sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ khi có điều kiện để cấp sổ đỏ mà chưa cần có sổ đỏ.
- Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người thuộc đối tượng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
- Đất có tranh chấp
Theo đó, đất đủ điều kiện mua bán, tặng cho… phải là đất đang không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bất kể là tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh chấp ranh giới lớn hay nhỏ. Nếu các bên cố tình chuyển nhượng, tặng cho được xem là bất hợp pháp và cơ quan nhà nước cũng sẽ không thực hiện việc sang tên sổ đỏ chính chủ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.
- Đất đang bị kê biên để thi hành án
Một trường hợp không được quyền nhượng quyền sử dụng đất nữa đó là khi: Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi có quyết định của Tòa án. Bởi đây là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa và về bản chất không còn thuộc sở hữu của người đứng tên sổ đỏ.
- Đất hết thời hạn sử dụng
Tất nhiên, theo quy định đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp.
Bởi có loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm… được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì bất kể là đất nước nhà nước giao, đất cho thuê đều được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế.
Lưu ý, người nhận tặng cho hay chuyển nhượng chỉ được sử dụng đất trong thời hạn sử dụng còn lại mà không phải được sử dụng đất là đất 50 năm,… theo thời hạn sử dụng đất cấp ban đầu cho chủ trước.
II. CÁCH XÁC ĐỊNH ĐẤT BỊ CẤM MUA BÁN, TẶNG CHO THÔNG QUA LOẠI ĐẤT ĐẶC THÙ
Bên cạnh căn cứ về điều kiện sử dụng đất, để xác định loại đất bị cấm giao dịch ta còn phải xét đến phương diện cấm mua và nhận tặng cho các loại đất đặc thù theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Ví dụ: đất của cơ sở tôn giáo kể cả có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 vẫn không được phép chuyển nhượng, tặng cho. Bới theo quy định tại Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2013 thì: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”
- Trường hợp cấm mua, nhận tặng cho đất nông nghiệp
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trên đây là toàn bộ 2 cách thức để việc xác định đất nào là loại đất đang bị cấm giao dịch mua bán, tặng cho. Bạn cần nắm rõ những quy định này để việc thực hiện các giao dịch liên quan tới đất đai sao cho hợp pháp.
Mọi vướng mắc cần giải đáp hoặc để được sử dụng dịch vụ Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi: CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN SJK VIỆT NAM
Hotline yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn: 0962420486
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: sjk.law@hotmail.com
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Trân trọng ./.
