Bảo lãnh ngân hàng
1. Cơ sở pháp lý
– Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 sửa đổi bổ sung năm 2017
– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
– Thông tư 07/2015/TT-NHNN
– Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN
2. Bảo lãnh ngân hàng là gì?
Bảo lãnh ngân hàng là gì?Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh. (khoản 1 Điều 3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN)
Bảo lãnh đối ứng là một hình thức bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh đối ứng cam kết với bên bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là khách hàng của bên bảo lãnh đối ứng; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng.
Đồng bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng hợp vốn, theo đó có từ 02 (hai) tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trở lên cùng thực hiện bảo lãnh; hoặc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức tín dụng ở nước ngoài cùng thực hiện bảo lãnh.
3. Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại Tiết 1 Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cụ thể như sau:
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
4. Phân tích quy định về Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để bảo vệ quyền lợi của người mua và thuê mua nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai như sau: “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết vói khách hàng”. Đồng thời “chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua” (Khoản 1 Điều 3 Quyết định số23/2017/QĐ-TTg và Khoản 1 và 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)
Bảo lãnh ngân hàng nhằm bảo đảm cho người mua nhà loại trừ rủi ro lớn nhất là không nhận được nhà ở hình thành trong tương lai. Việc này còn để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp dự án và nhà ở được thế chấp tại ngân hàng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định, dự án hoặc nhà ở trong dự án hình thành trong tương lai, nếu đã thế chấp tại tổ chức tín dụng “thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thể chấp đồng ý”.
Ngân hàng bảo lãnh không những phải bảo đảm thực hiện các quy định nêu trên, mà còn phải bảo đảm các điều kiện khác để nhà ở được bán như có giấy tờ, mục đích hợp pháp về quyền sử dụng đất và xây dựng nhà ở, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà; có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán. (Khoản 1 Điểu 147 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)
Tuy nhiên, quy định về việc bảo lãnh của ngân hàng nêu trên có năm điểm bất hợp lý như sau:
Thứ nhất, nội dung trên được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là không hợp lý, mà cần được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, vì chỉ điều chỉnh về nhà ở;
Thứ hai, quy định “ngân hàng thương mại” đã vô tình loại trừ các chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức tín dụng phi ngần hàng, dù các tổ chức này có đủ khả năng bảo lãnh (kể cả tham gia đồng bảo lãnh);
Thứ ba, người mua nhà, đồng thời là bên nhận bảo lãnh, là đối tượng được pháp luật bảo vệ bằng bảo lãnh ngân hàng lại không được nhận bản chính, mà chỉ được nhận “bản sao hợp đồng bảo lãnh”.
Khắc phục điểm bất hợp lý này, Ngân hàng Nhà nước đã quy định, ngân hàng thương mại có trách nhiệm gửi cam kết bảo lãnh (bản chính thư bảo lãnh) đến địa chỉ của bên mua;
Thứ tư, quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh về việc “bàn giao nhà ở”, mà không bảo lãnh về nghĩa vụ khác như bồi thường thiệt hại về chậm bàn giao hay vi phạm về chất lượng công trình;
Ngân hàng Nhà nước cũng đã quy định mở rộng thêm, ngoài trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng hạn, còn gồm cả nghĩa vụ “hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua nhà ỏ đã ký kết cho bên mua”. (Tiết ii và iii điểm c khoản 4 Điều 12 và Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN)
Thứ năm, theo các quy định trên, đồng nghĩa với việc phải có hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc của hoạt động bảo lãnh thì chỉ thực hiện khi đã có hợp đồng mua bán nhà.
Do vậy, Ngân hàng Nhà nước đã quy định: trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua nhà. Và trong thời hạn 5 ngày làm việc, ngân hàng phải phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua. (Tiết i và ii điểm c khoản 4 Điều 12 Thông tư sô’ 07/2015/TT-NHNN)
Vì vậy, cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng, yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, đồng thời việc bảo lãnh là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, thì việc thanh toán tiền mua nhà phải thông qua ngân hàng nhận thế chấp hoặc bảo lãnh.
Một điểm bất cập nữa là quy định “thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”. Đây là quy định không hợp lý, thậm chí trái luật, vì ngân hàng đã bảo lãnh thì phải có nghĩa vụ cho đến khi hoàn thành, mà không phụ thuộc vào việc bàn giao nhà đúng hay chậm thời hạn cam kết giữa chủ đầu tư vối bên mua, tức không chỉ dừng lại 30 ngày chậm theo tiến độ cam kết.
5. Điều kiện ngân hàng được bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Những ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng những điều kiện quy định tại Tiết 2 Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cụ thể như sau:
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại:
– Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
– Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.
Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định tại điểm a khoản 2 Điều này bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
6. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Tiết 4 Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN, cụ thể như sau:
Thứ nhất, căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
Thứ hai, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:
– Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;
– Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
– Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.
Thứ ba, Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
– Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
– Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
– Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;
– Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Mọi vướng mắc cần giải đáp hoặc để được sử dụng dịch vụ. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
Luật sư CÔNG TY LUẬT TNHH SJKLAW
Hotline yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn: 0962420486
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: sjk.law@hotmail.com
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Trân trọng ./.
Tags: bảo lãnh ngân hàng, bất động sản hình thành trong tương lai, SJK Law
