Việc thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản ban đầu sẽ làm cho sức mua và thanh khoản của khách hàng/thị trường giảm sút, khiến giá trị tài sản rớt giá và kéo theo nhiều hệ lụy khác…

Từ đầu tháng 4/2022 đến tháng 7/2022: sau khi một số ngân hàng có quyết định ban hành chính sách siết vốn vào thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị chuyển vào trạng thái khát vốn, việc bán hàng ở thị trường sơ cấp cũng gặp nhiều khó khăn, tại thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) cũng chậm hơn rất nhiều so với giai đoạn trước, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị thắt chặt và giảm dần, cùng với đó các dòng tiền đổ vào đầu tư trong thị trường này cũng cho thấy dấu hiệu giảm và chuyển sang thế phòng thủ.

Các chuyên gia kinh tế dự báo việc thắt chặt tín dụng kéo dài thêm thì thị trường bất động sản có thể sẽ phải điều chỉnh giá trên tinh thần giảm và giảm mạnh, đến cuối năm 2022 nếu không có gì chuyển biến thì thị trường có thể sẽ bị khủng hoảng.

Việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản cũng khiến cho nhiều ngân hàng dè chừng với các khoản vay đối với mục đích mua nhà, đầu tư xây mới hoặc sửa chữa, việc này tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư bất động sản, đến các doanh nghiệp phát triển bất động sản và những người có nhu cầu mua nhà ở thực mà không đủ tiền. Còn đối với thị trường thứ cấp, đây là một chính sách được xem là đòn dáng khiến cho nhiều nhà đầu tư đang giao kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư hết cửa thoát, nhất là đối với những tài sản có giá trị cao, họ sẽ không trụ được và trong thời gian tới nhóm đầu tư này sẽ giảm giá và xả hàng mạnh để thoát cảnh bị thanh lý hợp đồng và phạt hợp đồng do vi phạm điều khoản thanh toán.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang hưng phấn (2015 – 2020) người mua nhà phần lớn đều phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng, đến giai đoạn đại dịch Covid-19 diễn ra tình hình lạm phát kinh tế càng trở nên tăng cao hơn, cùng với đó đối với thị trường bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn này, bởi một phần do các biện pháp giãn cách xã hội, nhiều dự án không thể triển khai kịp tiến độ, một phần khác, các chính sách của nhà nước về các quy định phê duyệt dự án mới cũng bị tắc ngẽn ở nhiều khâu, đầu năm 2022 việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu bất động sản cũng bị thanh tra, kiểm tra và thắt chặt do các vi phạm nghiêm trọng từ một số tập đoàn lớn (điển hình là Tân Hoàng Minh): những điều trên cho thấy thị trường bất động sản đã gặp phải rất nhiều vấn đề khó xử lý. Đến giai đoạn tháng 4 – 7/2022: khi ngân hàng siết tín dụng vào bất động sản và tình hình siết tín dụng này có thể sẽ còn kéo dài, đây chính là một cú hạ màn một thị trường bất động sản của giai đoạn này. Tâm lý của thị trường đã bị ảnh hưởng bắt đầu từ tháng 4/2022, đến giai đoạn hiện tại, thị trường bước vào chu kỳ giảm giá cơ học: đối với thị trường thứ cấp, nhà đầu tư sẽ bán lại các bất động sản họ đã đầu tư theo hình thức “cắt lãi” hoặc thậm chí là “cắt lỗ” đối với những sản phẩm đã bị mua chênh quá cao với mong muốn thoát hàng thật nhanh. Với tình hình như hiện tại nhà đầu tư mong muốn tút tiền mặt về để hạn chế các rui ro khó lường, trong thời gian tới việc thanh khoản bất động sản tiếp tục có dấu hiệu giảm, thị trường sẽ đảo chiều từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá; các chủ đầu tư thay vì các đợt điều chỉnh tăng giá thì sẽ chuyển sang tăng khuyến mãi, ưu đãi và kích cầu để thoát hàng sơ cấp.

Theo một chuyên gia có nhiều hiểu biết về thị trường bất động sản và tín dụng cho biết, nếu dòng tiền cho bất động sản từ ngân hàng tiếp tục bị siết chặt thì cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo hai cấp độ:

(i) Cấp độ một: bên bán/chủ đầu tư giảm giá bán bất động sản với mục đích thoát hàng/”cắt lỗ” và thị trường có khách hàng/nhà đầu tư đồng ý mua ở mức giá như vậy thì kịch bản được đánh giá là tích cực trong tình hình xấu và đang dừng ở mức trung bình;

(ii) Cấp độ hai: bên bán/chủ đầu tư giảm giá bán, nhưng chẳng có ai mua, điều này khẳng định kịch bản rất tồi tệ trong bức tranh khủng hoảng của thị trường.

Đối với tình thế của thị trường như hiện tại, ông Bùi Ngọc Khanh – Chủ tịch HĐQT SJK Việt Nam cho biết: “các doanh nghiệp phát triển bất động sản/nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại cần phải nghiên cứu lại phương hướng phát triển sản phẩm theo hướng phụ vụ nhu cầu ở thực/sử dụng thực của người dân, cần thận trọng và tránh đi theo chiến lược phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ lướt sóng. Theo đó, các sản phẩm phục vụ nhu cầu sử dụng của người dân có thể vẫn giữa nguyên các cơ cấu loại hình như hiện tại, nhưng giá bán sẽ phải cân nhắc cho phù hợp với điều kiện tiêu dùng của người dân, các dự án bất động sản phát triển đang được thị trường chào đón là những dự án nhà ở bình dân, phù hợp với người tiêu dùng… ngoài ra, tại các dự án các chủ đầu tư/nhà phát triển dự án cần phải quan tâm đến vấn đề tiện ích nội khu và các hạ tầng xã hội lân cận: ví dụ như khu công viên cây xanh, khu trường học, các siêu thị tiện lợi, các sân chơi, các khu sinh hoạt cộng đồng, khu thể thao…; về chất lượng công trình: không vì giá bán thấp hơn giai đoạn trước mà chủ đầu tư được quyền lơ là hoặc bỏ qua chất lượng công trình, càng trong giai đoạn như hiện tại thì các chủ đầu tư càng phải quan tâm hơn đến chất lượng xây dựng, hệ thống cung cấp điện – nước – truyền hình cap, internet và các dịch vụ quản lý vận hành khác…”.

Cùng chung quan điểm với các nhận định nêu trên, ông Nguyễn Trí Hiếu – Khối đầu tư của một công ty đầu tư bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết, tình hình thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm tốc ngay từ thời điểm tháng 4/2022, từ tháng 5 cho đến thời điểm hiện tại các nhà đầu tư đã giảm giá bán với mong muốn thoát hàng sớm, đa phần là giảm lợi nhuận. Tuy nhiên, khi các ngân hàng siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản thì tình trạng xả hàng ngày càng lớn, điều này kéo theo tâm lý của những nhà đầu tư ôm nhiều hàng cần phải giảm sâu hơn, giảm nhanh hớn để thoát hàng thật nhanh… những điều này đã vô tình thúc đẩy cuộc khủng hoảng ngày càng đi nhanh và rõ ràng hơn.

Theo dữ liệu mà ông Hiếu nghiên cứu và tổng hợp được thì đa số các đơn vị phát triển dự án bất động sản/các nhà đầu tư bất động sản đều sử dụng chính sách vay vốn của ngân hàng để đầu tư mua bất động sản hoặc là đầu tư phát triển dự án bất động sản. Có nhiều dự án phát triển bất động sản đã được triển khai, tuy nhiên do vướng phải các điều kiện giải ngân hoặc là các ngân hàng đã đạt đến giới hạn giải ngân cho thị trường bất động sản, vì thế việc triển khai tiếp tục xây dựng dự án dự án vào thời điểm hiện tại có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn. Điều này có thể phải khiến cho các chủ đầu tư tính toán đến phương án kêu gọi đầu tư, kêu gọi góp vốn hoặc các phương án khác như bán sỉ để cả thiện nguồn tiền triển khai dự án.

Về thị trường bất động sản mua bán trong thời gian vừa qua, số liệu tổng hợp cho thấy: người mua nhà để đầu tư tại các dự án phải chiếm đến 80% hoặc hơn, có những dự án số lượng người mua sử dụng chính sách vay ngân hàng đã đạt đến con số 70%, đa phần những người vay này đều lựa chọn thời gian vay tối đa lên đến 20 năm và số tiền vay tại ngân hàng để thanh toán cho các chủ đầu tư chiếm hơn 50% tổng giá trị của hợp đồng mua bán. Khi ngân hàng siết tín dụng, tăng lãi suất cho vay, đồng thời thị trường giảm thanh khoản thì những người vay này sẽ bị ảnh hưởng nặng nề: một mặt là giá bất động sản có thể bị giảm, một phần tiền lãi vay vẫn phải trả, một phần khác là thanh khoản chậm… điều này sẽ rất rủi ro cho những khách hàng đang trong tình trạng này.

Các chuyên gia kinh tế đều có chung nhận định là: thị trường bất động sản luôn cần nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng, đây được xem là dòng tiền tốt, là nguồn quan trọng để các doanh nghiệp phát triển dự án trong giai đoạn hiện tại. Bất động sản đang sử dụng một dòng tiền lớn và cũng là lĩnh vực kích thích, sử dụng và luân chuyển dòng tiền một cách rất mạnh mẽ, điều này không chỉ tác động phát triển nội tại của ngành mà nó còn kéo theo rất nhiều ngành nghề khác phát triển theo, bao gồm: giải quyết việc làm, sản xuất vật liệu xây dựng, vận tải…

Việc kiểm soát và thắt chặt vốn tín dụng từ ngân hàng vào thị trường bất động sản sẽ tác động tiêu cục và gây mất ổn định trong thị trường bất động sản trong thời gian tới đây, đồng thời cũng tác động đến tâm lý của nhà đầu tư/khách hàng, điều này sẽ tác động lớn đến nhu cầu vay mua nhà của khách hàng. Trong trường hợp này, các ngân hàng cũng cần thiết phải đưa ra các tiêu chí, các đánh giá và xếp hạng chủ đầu tư/đơn vị phát triển dự án để đảm bảo đối với những trường hợp được xếp hạng tốt có cơ hội được tiếp cận với các nguồn vốn để tái đầu tư và sản xuất và giúp thị trường tiếp tục phát triển và vận hành tốt. Ngoài ra, các quy định của pháp luật liên quan đến phát triển ổn định thị trường, đảm bảo dòng tiền được luân chuyển điều độ và được điều tiết để đảm bảo các hoạt động được diễn ra bình thường cần được sớm quy định, ban hành và sớm được tính toán để đảm bảo sự ổn định phát triển.

Về tình hình chung của thị trường bất động sản hiện tại với dấu hiệu khủng hoảng không phải chỉ một nguyên nhân siết chặt tín dụng mà nó đã tích tụ và hội tụ đủ các nguyên nhân khác, bao gồm tỷ lệ đầu cơ cao, tích trữ nhiều, sử dụng tín dụng ngân hàng đầu cơ lớn, giá bất động sản bị thổi lên cao khiến tỉ lệ hấp thụ kém, suy thoái kinh tế do yế tố lạm phát và tình hình kinh tế thị trường thế giới chung…