Bên lề hội thảo Giải pháp phục hồi thị trường BĐS hậu Covid-19 diễn ra mới đây, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), đã có những chia sẻ liên quan đến việc xây dựng dự thảo Nghị quyết xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.
– Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 84, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng dự thảo nghị quyết xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Hiện quá trình xây dựng dự thảo được thực hiện đến đâu?
– Qua đánh giá thị trường về nhu cầu nhà ở của người dân, có thể nói cán cân cung cầu về nhà ở trên thị trường đang có những bất cập nhất định. Nhà ở trung và cao cấp tất nhiên cũng cần thiết, nhưng tốc độ cung đang vượt quá cầu, trong khi đó phân khúc dành cho đại đa số người dân, tức là người thu nhập thấp từ trung bình trở xuống, thì nguồn cung lại rất hạn chế.
Chúng ta đã có chính sách phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở cũng như Nghị định 100, có rất nhiều chính sách cơ chế ưu đãi, tuy nhiên, hiện nay nguồn cung nhà ở mới đáp ứng được khoảng trên dưới 40% so với mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Cả nước còn thiếu một lượng lớn nhà ở cho người thu nhập trung bình. Chẳng hạn những đôi vợ chồng trẻ, mới đi làm 5-7 năm chưa tích lũy được bao nhiêu nhưng cần có chỗ ở, cộng thêm xu hướng là tách hộ gia đình, không ở cùng bố mẹ nữa, số lượng những người này rất lớn. Thế nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định hỗ trợ để phát triển nhà ở thương mại giá thấp.
Chính vì lẽ đó mà trong Nghị quyết 84 vừa rồi, Chính phủ cho rằng cần thiết phải có cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Nghị quyết cũng nêu rõ nhà ở thương mại giá thấp có diện tích 70m2, giá khoảng dưới 20 triệu/m2. Nghị quyết này chính phủ giao Bộ Xây dựng sớm nghiên cứu, hoàn thiện trong quý III/2020 để trình Chính phủ ký ban hành, sớm đưa vào cuộc sống.
Nghị quyết 84 của Chính phủ mới ban hành hôm 29/5, tức cách đây hơn 10 ngày, trong đó giao Bộ Xây dựng nghiên cứu Nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá thấp. 10 ngày qua, chúng tôi đã tập trung nghiên cứu để sớm trình Chính phủ.
Như đã nói, Luật hiện hành chưa có quy định liên quan đến phát triển nhà ở thương mại giá thấp nên chúng tôi phải nghiên cứu làm để không trái luật, tức là những gì thuộc thẩm quyền của chính phủ thì mới đưa được vào Nghị quyết.
– Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở thương mại giá thấp, Nghị quyết này sẽ đưa ra các chính sách, cơ chế gì, thưa ông?
– Muốn làm được các dự án nhà ở thì phải có đất, có vốn, trình tự thủ tục đầu tư.
Thứ nhất, về đất, Chính phủ hoàn toàn có quyền quy định về quỹ đất để phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp vì Pháp luật hiện hành không cấm.
Điều 110 của Luật Đất đai cho phép những trường hợp Chính phủ quy định cho việc miễn giảm tiền sử dụng đất, như vậy, chúng tôi dự kiến giảm 50% tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị hiện nay mà chủ đầu tư đang tập trung vào phân khúc cao cấp, chúng tôi đề nghị ngoài 20% diện tích đất dành cho nhà ở xã hội, thì cũng phải có 20- 30% diện tích cho nhà ở thương mại giá thấp.
Thứ hai, về vốn, chủ đầu tư đương nhiên phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhưng nhà nước muốn khuyến khích phát triển nhà ở giá thấp thì thì phải tạo điều kiện cho người ta. Vì vậy, chúng tôi đang đề xuất Chính phủ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá thấp được vay vốn với lãi suất ưu đãi hơn, khoảng 7-8%.
Thứ ba, về trình tự thủ tục đầu tư, khi chủ đầu tư đã đủ năng lực điều kiện rồi, phải xem xét chỉ định thầu để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Với các dự án bất động sản, phải rút ngắn tối đa các thủ tục hành chính như thời gian trình cấp phép dự án, thời gian chọn chủ đầu tư…tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Một điểm nữa là khâu giải phóng mặt bằng, hiện rất nhiều dự án BĐS bị chậm tiến độ, thậm chí không triển khai được vì ách tắc ở khâu này. Trong quy định của Luật Đất đai hiện nay, các dự án nhà ở thương mại phải do chủ đầu tư đứng ra giải phóng mặt bằng, Nhà nước chỉ hỗ trợ thôi. Chúng tôi kiến nghị với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, Nhà nước sẽ chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, tương tự các dự án đầu tư khu đô thị mới, như vậy mới tạo điều kiện cho chủ đầu tư.
– Chính sách xây dựng nhà ở xã hội khống chế tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không vượt quá 10%, vậy khi phát triển nhà ở thương mại giá thấp doanh nghiệp có bị khống chế lợi nhuận?
– Chính phủ sẽ không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, tuy nhiên sẽ kiểm soát chặt chẽ chất lượng dự án, sản phẩm.
– Ở thành phố Hà Nội, không ít dự án có giá bán dưới 20 triệu/m2, xa trung tâm, mở bán nhiều lần vẫn ế . Nguyên nhân được nhiều chuyên gia chỉ ra là hạ tầng thiếu đồng bộ. Vậy theo ông, nếu phát triển loại hình nhà ở này, cần đánh giá như thế nào về vai trò của yếu tố hạ tầng?
– Nhu cầu của người dân về nhà ở là cần thiết nhưng phải kèm theo điều kiện về hạ tầng, gồm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông. Việc đầu tiên khi thực hiện dự án là chọn địa điểm, nếu có hiện tượng không bán được thì vấn đề rõ ràng nằm ở khâu chọn địa điểm, có thể nói các chủ đầu tư chỉ làm theo phong trào, thấy thị trường lên là xin đất làm, không tính hết các khía cạnh về hạ tầng.
