Thứ nhất, điều kiện để nhà ở được phép mua bán là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”); nhà ở không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (theo Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014). Trong trường hợp là nhà ở đơn lẻ hoặc là căn hộ chung cư đã xây dựng xong, bàn giao cho các chủ nhân (đã hình thành). Trường hợp là nhà ở tại dự án thì có thể là Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư là doanh nghiệp (dự án vẫn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất; quy hoạch tổng thể dự án, hồ sơ dự án…).

Thứ hai, người mua nhà có nhu cầu vay vốn từ ngân hàng cần phải chứng minh trước tổ chức tín dụng về năng lực tài chính và khả năng thanh toán thông qua các chứng từ như: Hợp đồng cho thuê nhà, Hợp đồng lao động, sao kê lương 6 tháng gần nhất hay có tham gia đóng bảo hiểm xã hội và hiện tại không thuộc nhóm nợ xấu tại bảng phân loại của CIC (Trung tâm thông tin tín dụng). Đồng thời người có nhu cầu vay cũng cần phải cung cấp các thông tin cá nhân như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu và giấy đăng ký kết hôn nếu đã có gia đình.

Thứ ba, một trong những biện pháp bảo đảm được các ngân hàng sử dụng phổ biến chính là người vay thế chấp cho tổ chức tín dụng chính căn nhà mà họ dự định mua. Biện pháp thế chấp này được xem là một trong những biện pháp bảo đảm được các tổ chức tín dụng ưu tiên áp dụng khi quyết định đồng ý cấp tín dụng. Tuy nhiên, trong trường hợp là nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên bán và bên bán chuyển nhượng lại cho bên mua (cũng là bên có nhu cầu vay) thì sẽ không thể sử dụng quyền sở hữu này để thế chấp ngay cho ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán được. Bởi lúc bấy giờ tài sản này vẫn thuộc sở hữu của bên bán, lúc này ngân hàng có thể cùng bên mua và bên bán thực hiện việc cấp bảo lãnh thanh toán, hợp đồng 3 bên để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán. Chỉ cần bên chuyển nhượng đồng ý thì có thể xử lý được theo phương án này (tùy thuộc theo từng trường hợp và từng điều kiện của ngân hàng/tổ chức tín dụng), việc thực hiện việc này cần phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật và quy định của ngân hàng, tổ chức tín dụng. Trường hợp bên mua đã mua và ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với doanh nghiệp – là chủ đầu tư của dự án (ít nhất đã thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua bán) thì trường hợp này ngân hàng sẽ xem xét các thông tin nhân thân, khả năng chi trả từ lương, hợp đồng cho thuê nhà để cấp hạn mức cho vay đối với trường hợp bên vay có nhu cầu.

Thứ tư, khi người vay đồng ý vay với các điều kiện mà ngân hàng/tổ chức tín dụng đặt ra và ngân hàng/tổ chức tín dụng đồng ý cho vay thì hai bên sẽ tiến hành ký kết các mẫu hợp đồng liên quan. Tất cả những mẫu hợp đồng này đều theo mẫu chuẩn do tổ chức tín dụng biên soạn bởi bộ phận có chuyên môn. Các ngân hàng/tổ chức tín dụng hiện nay rất ít khi đồng ý điều chỉnh mẫu hợp đồng chuẩn của họ theo yêu cầu của khách hàng. Đây cũng là điều dễ hiểu vì ngân hàng/tổ chức tín dụng hoạt động trong lĩnh vực tiền tệ, một trong những lĩnh vực nhạy cảm của nền kinh tế, do đó các biểu mẫu của ngân hàng/tổ chức tín dụng cần được kiểm soát chặt chẽ từ những bộ phận có chức năng chuyên môn. Các loại mẫu văn bản cơ bản cần được ký kết với ngân hàng/tổ chức tín dụng khi vay mua nhà ở thế chấp tại tổ chức tín dụng gồm: Khế ước nhận nợ hay hợp đồng cho vay, hợp đồng thế chấp.

Dưới đây là tổng hợp các loại chứng từ, giấy tờ cơ bản cần có khi mua nhà ở và thế chấp tại tổ chức tín dụng do tác giả đúc kết từ thực tiễn, thực tế có thể sẽ thay đổi tùy theo chính sách của từng tổ chức tín dụng cụ thể (nếu có) như sau:

*Thông tin tham khảo. Chi tiết nội dung và cách thức, trình tự, thủ tục sẽ được thực hiện theo hướng dẫn của từng ngân hàng/tổ chức tín dụng.