Bỏ túi quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong thời đại của nền kinh tế thị trường hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến và cũng vô vùng phức tạp.
Vậy để tránh rủi ro khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn cần nắm rõ quy trình chuyển nhượng. Sau đây Công ty Cổ phần phát triển SJK Việt Nam xin hướng dẫn đến quý khách hàng quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giảm thiểu rủi ro, cụ thể như sau:
- Tìm hiểu thông tin về Quyền sử dụng đất (nhà, đất).
1.1. Đất đã có Giấy chứng nhận hay chưa?
Nhà, đất đã có sổ đỏ (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Cẩn thận hơn trước khi giao dịch cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không.
1.2. Thông tin về quy hoạch, dự án:
Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không?
Khi nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không. Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ hoặc cung cấp trung thực cho bạn. Cũng rất có thể ngay cả bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).
Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên được. Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện không sang tên được (lúc đó sẽ có thể xảy ra rủi ro rất lớn, tranh chấp từ đây có thể phát sinh).
Một các rất đơn giản để kiểm tra về quy hoạch, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để đề nghị cung cấp thông tin về quy hoạch.
1.3. Thông tin về tranh chấp:
Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thâm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….
Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.
Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất để hỏi về thông tin các tranh chấp. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.
1.4. Thông tin vay nợ thế chấp:
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì khi giao dịch VPCC sẽ kiểm tra trên hệ thống và phát hiện ra ngay.
Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm…
Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.
1.5. Thông tin về người bán, người mua:
Xem người bán có phải là chính chủ hay không? Có đúng chủ sở hữu của thửa đất hay không?
Đối với người mua thì bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản và làm chắc chắn tới bước giao tiền là được.
- Lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người đó rồi, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm một tô chức hành nghề công chứng công chứng. Theo tôi bạn nên tìm một tổ chức hành nghề Công chứng có uy tín, ở đó họ làm việc một cách chuyên nghiệp và họ có thể kiểm tra hoặc phát hiện các giấy tờ giả, nhất là sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)(điều này rất quan trọng).
- Các giấy tờ cần chuẩn bị chuyển nhượng Quyền sử dụng đất
Tùy theo các trường hợp khác nhau sẽ phải chuẩn bị thêm các giấy tờ khác phù hợp, nhưng tất cả các giao dịch đều cần các giấy tờ cơ bản sau:
- Người bán: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), CMT, sổ hộ khẩu của vợ chồng, Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp tài sản chung của vợ chồng). Còn nếu độc thân thì chỉ cần CMT, SHK của người bán và Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Người mua: CMT, sổ HK của vợ chồng và Giấy đăng ký kết hôn. Trường hợp độc thân thì chỉ cần CMT, SHK của người bán và Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Theo tôi để việc mua bán nhanh chóng, thuận lợi và an toàn thì bạn cần gửi bản photo cho VPCC trước để họ kiểm tra trước hồ sơ.
- Ký hợp đồng, giao tiền và giao sổ đỏ (giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất):
Về quy trình ký kết hợp đồng sẽ diễn ra như sau:
Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với một giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất, đồng thời cũng là giấy tờ quan trọng nhất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, các bên thường phải thận trọng khi giao nhận hợp đồng công chứng mà chưa giao tiền hay giấy tờ sổ đỏ gốc.
- Hai bên thực hiện giao tiền & giao sổ đỏ khi ký hợp đồng mua bán công chứng, đây là cách đơn giản nhất cho cả bên mua & bên bán.
- Mỗi bên cứ lấy đủ số bản hợp đồng cho mình nhưng chưa giao tiền và giấy tờ sổ đỏ gốc
- Để VPCC giữ toàn bộ cho đến khi giao tiền, giao giấy tờ xong thì hai bên cùng qua VPCC lấy hợp đồng công chứng.
- Bên bán giữ toàn bộ cho đến khi giao xong tiền và giấy tờ thì đưa hợp đồng cho bên mua.
Đó là một số cách cơ bản, tùy vào từng điều kiện, con người và giao dịch cụ thể mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau là làm cách nào. Nói chung mỗi bên đều tạo điều kiện cho bên còn lại.
Sau khi xong bước này, sẽ là bước cuối cùng.
- Làm thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất
Bước này là bước quan trọng nhất trong giao dịch Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì khi đã đăng ký sang tên được thì người mua mới được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Tags: SJK Việt nam
