Thủ tục đăng ký xóa nợ (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp ghi nợ bằng tiền trên giấy chứng nhận

1. Khái niệm

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCN”) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này được hiểu là trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước phải nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất của người đó đối với bất động sản

Ghi nợ nghĩa vụ tài chính trong GCN là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận việc người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và được ghi chú ở bìa 4 của GCN.

2. Căn cứ pháp luật ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính

– Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

– Luật Thủ đô ngày 21/11/2012 (với trường hợp đất đai trên địa bàn Hà nội);

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ;

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ;

– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

3. Các loại nghĩa vụ tài chính, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp theo quy định pháp luật

• Nộp tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
• Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/ 10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. (1-Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; 2-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 3-Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; 4-Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 5-Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; 6-Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; 7-Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ).
• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
• Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận.
• Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê.
• Thuế sử dụng đất.
• Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (1-Thu nhập từ chuyển nhượng mà các cá nhân, tổ chức quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; 2-Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất sản dưới mọi hình thức.
• Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai (Khi các cá nhân, tổ chức vi phạm các chính sách về đất đai thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và người vi phạm có nghĩa vụ nộp phạt vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật)
• Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai (Khi người sử dụng đất có các hành vi hủy hoại đất thực hiện các hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định).
• Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai (khi người sử dụng đất sẽ phải nộp các lệ phí khác như chi phí đo đạc, lệ phí cấp sổ, khai thác và sử dụng dữ liệu quốc gia về đất đai. chi phí thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất).
• Đăng ký xóa nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp ghi nợ bằng tiền trên giấy chứng nhận

4. Hồ sơ:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu 09/ĐK)

– Giấy chứng nhận;

– Xác nhận của Chi cục Thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính

5. Trình tự thực hiện

Bước 1: Người sử dụng đất đến Chi cục Thuế nơi có bất động sản đó kê khai thanh toán nợ nghĩa vụ tài chính.

Bước 2: Đến kho bạc thực hiện nghĩa vụ tài chính và lấy giấy xác nhận nộp tiền.

Bước 3: Sau khi người sử dụng đất hoàn thành việc thanh toán nợ nghĩa vụ tài chính theo xác nhận của Chi cục thuế; Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ khi người sử dụng đất nộp thông báo đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội nơi có đất, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội làm thủ tục xóa nợ nghĩa vụ tài chính trên Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; đồng thời chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Bộ phận tiếp nhận trả kết quả theo phiếu hẹn.

6. Nơi nhận hồ sơ

Trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng Đăng ký đất đai

7. Cơ quan thực hiện

– Tại Chi cục thuế nơi có bất động sản đó

– Tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có bất động sản

– hoặc là Sở Tài nguyên và Môi trường

8. Thời hạn giải quyết

Trong thời hạn 03 ngày làm việc.

9. Kết quả

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xóa nợ nghĩa vụ tài chính.

10. Lệ phí

– Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: các phường thuộc quận, thị xã: 28.000 đồng/lần; khu vực khác: 14.000 đồng/lần.

11. Hệ quả do nợ

Thứ nhất, không thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng đất đối (1– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 2– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; 3– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; 4– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 5– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; 6– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; 7– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp).

Thứ hai, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không được nhận GCN mà phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính còn nợ đó.

Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì mới được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có GCN; đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN hoặc đủ điều kiện để cấp GCN (Điều 168.1 Luật Đất đai 2013).

Thứ tư, trường hợp gia hạn sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.

Thứ năm, khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.

12. Hệ quả xóa nợ trên giấy chứng nhận

Khi người sử dụng đất hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính sẽ được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất mà không bị hạn chế như 5 trường hợp nêu trên.

Người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất đối với bất động sản đó theo quy định pháp luật.

13. Ví dụ

– Trường hợp năm 2020, cha mẹ tặng cho con tài sản là quyền sử dụng đất đối với bất động sản tại quận Ba Đình ở Hà Nội. Cha mẹ mới nộp thuế sử dụng đất của năm 2019 và chưa nộp thuế sử dụng đất của năm 2020 thì khi làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, người con được tặng cho cần có thông báo xác nhận đã nộp thuế cảu chi cục thuế để lấy được GCN mang tên người con.

– Một trường hợp khác điển hình là đối với việc cấp GCN lần đầu, người sử dụng đất được nợ nghĩa vụ tài chính trong 5 năm. Trong 5 năm đó nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì không được thực hiện bất cứ quyền gì đối với bất động sản đó, từ việc chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, …