Chào luật sư, phiền luật sư cho tôi hỏi: Ông A và bà B đang có nhu cầu vay vốn và bảo đảm bằng QSDĐ số AN123456. Trong quá trình thu thập hồ sơ và thẩm định nhận thấy: QSDĐ này là do bố mẹ ông Nguyễn Văn A tặng cho riêng ông (trên GCN đứng tên một mình ông A). Trong quá trình sinh sống chung 2 vợ chồng ông A và bà B đã cùng nhau xây dựng một ngôi nhà 4 tầng trên thửa đất đó, tuy nhiên hiện tại ngôi nhà chưa được cập nhật trên GCN. Qua quá trình làm việc với Đơn vị công chứng có đưa ra tư vấn việc ký kết Hợp đồng thế chấp bằng cách: Vẫn thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo đó Bên thế chấp là ông A và ghi nhận người vợ với tư cách là “Bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với tài sản trên đất”. Vậy trường hợp này có thể thực hiện theo hướng dẫn của công chứng hay không.
Trả lời:
Chào Bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tư vấn đến SJK Việt Nam. Nội dung câu hỏi của Bạn đã được đội ngũSJK Việt Nam nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật Đất đai 2013;
- Luật Nhà ở 2014
- Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT;
- Các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan khác.
2. Nội dung tư vấn:
Dựa trên thông tin Bạn cung cấp, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:
Về mặt lí thuyết, để đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật có thể đề nghị khách hàng thực hiện việc thế chấp như sau:
- Thứ nhất, tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất …. có các quyền và nghĩa vụ sau đây: ….g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam…”
và tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 lại quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, …., thế chấp quyền sử dụng đất; …. khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận…”.
Như vậy, trường hợp này ông A là chủ sử dụng đất (ông A được bố mẹ tặng cho), đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên được quyền ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng. Trong đó bên thế chấp là ông A và tài sản thế chấp chỉ là quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, mặc dù Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định việc thế chấp nhà ở phải đáp ứng điều kiện là nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định, nhưng theo Điều 15, Thông tư số 07/2019/TT-BTP có quy định:
Điều 15. Đăng ký thế chấp trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận
1. Trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 41 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật đất đai hoặc trình hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận cho tài sản đã hình thành.
Sau khi Giấy chứng nhận được xác nhận thay đổi hoặc được cấp mới thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thế chấp và thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính, Giấy chứng nhận, Phiếu yêu cầu và trả kết quả đăng ký. Trong trường hợp này, thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp không bao gồm thời gian thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận hoặc cấp mới Giấy chứng nhận cho tài sản đã hình thành.
Trường hợp tài sản không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật, thì Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện việc đăng ký thế chấp và thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu đăng ký.
2. Trường hợp quyền sử dụng đất đã được đăng ký thế chấp trước khi tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận thì việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực, khi thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu các bên phải xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp này, nếu ông A và bà B có đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT nói trên, ông A và bà B – với tư cách là bên thế chấp được quyền ký Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành (là căn nhà 4 tầng đã xây dựng xong) với ngân hàng. Sau đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp sẽ kết hợp làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (chủ sở hữu tài sản trên đất là ông A và bà B).
Với giải pháp thứ nhất này, ưu điểm là việc thế chấp sẽ đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Việc thế chấp đảm bảo đủ cả quyền sử dụng đất và tài sản là căn nhà 4 tầng trên đất (mặc dù chủ thể của các hợp đồng thế chấp là khác nhau). Kể cả căn nhà 4 tầng đó được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất sử dụng, hay chỉ xây dựng trên một phần diện tích đất thì cũng đều đảm bảo việc thế chấp rất kín kẽ, đầy đủ và xử lý được tài sản thế chấp trong trường hợp cần thiết.
Tuy nhiên, phương pháp này có nhược điểm là tương đối khó thực hiện, bởi lẽ thực tế xây dựng ở nước ta cho thấy, đa phần người dân khi xây dựng không tuân thủ quy trình về mặt thủ tục hồ sơ của pháp luật về việc xây dựng tài sản gắn liền với đất; cũng như việc xây dựng thường không hoàn toàn đúng theo giấy phép xây dựng. Do đó sau khi xây dựng xong nhà ở trên đất thì cũng rất khó để làm được thủ tục xin đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Mọi vướng mắc cần giải đáp hoặc để được sử dụng dịch vụ Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN SJK VIỆT NAM
Hotline yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn: 0962420486
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: sjk.law@hotmail.com
Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!
Trân trọng ./.
Tags: SJK Việt nam
