Xuyên suốt Luật Đất Đai, thủ tục pháp lí cần có để thực hiện hoạt động tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở là một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của rất nhiều quý khách hàng. Chính vì vậy, để thuận tiện và dễ dàng trong việc thực hiện quyền lợi đảm bảo nhu cầu của mọi người tôi xin phép trình bày thủ tục pháp lý để thực hiện hoạt động tách thửa đất ở rõ ràng, minh bạch, công khai qua bài phân tích này. Rất mong được mọi người theo dõi và ủng hộ.
Trước hết, tôi xin phép được trình bày khái niệm về tách thửa. Tách thửa đất là việc chia một mảnh đất đã có sổ đỏ nhiều mảnh đất khác nhau nhưng phải đáp ứng theo quy định của pháp luật hiện hành. Điều này có nghĩa, thửa đất còn lại sau khi tách thửa và thửa đất mới hình thành phải có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật về tách thửa.
Trong trường hợp ngoại lệ,
+ nếu diện tích đất sau khi tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng người sử dụng đất xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì vẫn được phép tách thửa, tách sổ đỏ. Song, [1]vẫn còn tồn tại các trường hợp ngoại lệ khác theo văn bản của UBND cấp tỉnh ở từng địa phương
Theo Luật Đất Đai 2013 hiện nay, các nhà làm luật không trình bày rõ hẳn một điều luật về thủ tục tách thửa đối với đất phi nông nghiệp là đất ở nói riêng, đất đai nói chung. Tuy nhiên, hoạt động tách thửa đất ở thường gắn liền với các giao dịch như tặng cho,chuyển nhượng, thế chấp,….Chính vì vậy, để thực hiện hoạt động này cần phải đáp ứng các điều kiện khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được Luật Đất Đai năm 2013 quy định tại điều 188, cụ thể:
-
Có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất
-
Đất không có tranh chấp;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài những điều kiện trên, hoạt động tách thửa đất ở này còn phải thoả mãn điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa quy định khoản 23 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”
=> Như vậy, để thực hiện được hoạt động tách thửa đất ở cơ bản ngưởi sử dụng đất cần đáp ứng 5 điều kiện như trên. Và đặc biệt, để hiểu rõ thủ tục pháp lý để thực hiện hoạt động quan trọng này, chúng tôi cần có quyết định của UBND cấp tỉnh của từng địa phương. Từ đó, chúng tôi sẽ xác định được điều kiện và diện tích tối thiểu để được tách thửa ở từng nơi riêng biệt.
Sau khi đáp ứng đủ các điều kiện được nêu trên, người sử dụng đất sẽ tiến hành các thủ tục pháp lý để tách thửa đất ở như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ để tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở
- Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ theo khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa Mẫu số 11/ĐK;
Dưới đây, là đường link mẫu số 11/ĐK mà mọi người có thể tham khảo khi có nhu cầu:
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Nộp hồ sơ
Ở bước này, người sử dụng đất khi thực hiện hoạt động tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở có thể lựa chọn nộp hồ sơ ở các địa điểm sau:
- Địa điểm 1. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Địa điểm 2: Không phải là UBND
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại Bộ Phận Một Cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
+ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 3 : Giải quyết yêu cầu tách thửa đất ở của người sử dụng đất
- Hồ sơ được nộp tại UBND cấp xã
+ Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT).
+ Sau đó, văn phòng đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
+ [2]Nếu trường hợp của người sử dụng đất rơi vào khoản 3 và khoản 4 Nghị định 43/2014 và khoản 49 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì sẽ thực hiện đúng theo quy định của pháp luật liên quan đến nội dung này.
- Hồ sơ được nộp ở văn phòng đăng kí đất đai hoặc chi nhánh văn phòng
đăng kí đất đai hoặc phòng TN&MT
Tương tự, với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.
Lưu ý : Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở
Căn cứ khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất ở nói riêng là không quá 15 ngày, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Bước 4 : Trả kết quả
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đối với đất ở được nhận kết quả.
*Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện hoạt động tách thửa đối với đất phi nông nghiệp là đất ở cần phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.
